不動産売却の基礎知識

7つのステップで見る 不動産売却の流れ

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不動産売却は、不動産会社選びから売却後の確定申告まで、大きく７つのステップで見ることができます。お持ちの「不動産を売りたいけれど、どうしたらいいかわからない」という方に向けて、不動産売却の全体の流れを解説します。最後に一般的に必要な書類の一覧を掲載しています。

では、早速見ていきましょう。

STEP1.不動産会社選び＆相談

まずは販売活動を依頼する不動産会社を選びましょう。今は店頭で物件探しをするよりもWEB上で探す方が多い時代です。気になる不動産会社のホームページを読むなどして、気になった不動産会社に相談してみましょう。売却したい不動産の情報がわかるような図面や購入時の契約書類、ローンの残債がわかるもの、マンションの場合は管理規約などがあるといいでしょう。相談される際には、「いつまでに最低いくらで売りたいのか」を予め決めておくと話が進めやすいです。

STEP2.売却不動産の査定

不動産会社に相談すると、不動産が「いくらで売却できるか」の目安を立てる査定を行います。査定には、「机上査定」と「訪問査定」という2つの方法があります。

・机上査定
売却する不動産を見ずに不動産の概要や近隣の売買事例の価格などのデータを元に査定額を算出する方法です。

・訪問査定
現地まで赴き、建物や土地の状態や周辺環境などを確認する方法で、査定額の精度は机上査定よりも高くなります。

査定額は不動産会社によって異なりますが、基本は相場と照らし合わせた上で売主の方が希望する金額からスタートします。「査定では0000万円だったが、0000万円価格でスタートしたい」などと相談してみましょう。信頼ができ、相性がよさそうな不動産会社へ依頼するとストレスなく進めやすいですよ。

STEP3.媒介契約

査定額や不動産会社が提供するサービスを比較検討できたら、不動産会社を決め、販売活動を行うための契約を結びます。この契約のことを「媒介契約」といいます。販売価格や売却が決まった時に不動産会社に支払う報酬（仲介手数料）などをここで決めます。

「媒介契約」は3種あり、1社のみの不動産会社に買い手募集を任せる＆売主自身が買主を見つけた場合でも不動産会社を通す「専属専任媒介契約」、1社のみの不動産会社に買い手募集を任せる＆売主自身が買主を見つけた場合では直接取引が行える「専任媒介契約」、複数の不動産会社に依頼する場合は「一般媒介契約」となります。どの媒介契約にするか、比較検討してみてください。

・専属専任媒介契約
買い手募集を全て任せることになるため、売主自身が買主を見つけた場合でも、仲介業者を通じて契約することになります。私たち不動産会社の立場としては、売却を成立させることによって確実に仲介手数料を得ることができるため、熱心に買い手を探してくれる可能性が高くなります。不動産会社から販売活動について、1週間に1回以上の報告義務があります。

・専任媒介契約
専属専任媒介契約と同様に、売却活動を不動産会社１社に任せる契約で、その他の不動産会社に売却依頼することはできません。ただし、売り手である不動産の所有者が買い手候補を見つけた場合は、買主と直接契約することができます。不動産会社から販売活動について、2週間に1回以上の報告義務があります。

・一般媒介契約
買い手希望の方の目に触れる機会が増えますが、仲介手数料が得られるのは売却を成立させた不動産会社だけになるので、積極的に営業してくれない可能性があります。また、各不動産会社からの内見依頼の調整などはご自身で行うことになります。不動産会社から販売活動についての報告義務はありません。

STEP4.売却活動

不動産会社による買い手募集の活動がスタートします。自社ホームページや不動産ポータルサイトなどへの広告掲載、広告チラシなどと用いて、できるだけ早くいい買い手がみつかるように工夫を凝らします。購入検討者の方は必ず購入申し込み前に不動産会社の担当者と共に不動産を内覧しに来ます。空室になっている状態 の方が内見しやすいですし、売主の方とのスケジュールの調整の必要もありませんので内見数も多くなり、結果的に早く決まりやすいです。

居住中の場合には、物が多かったり散らかっていると内覧しにくく、あまりいい印象を持たれませんので、できるだけ好印象になるよう、事前の掃除（特に水回りや玄関）や物の片付けを行うことをおすすめします。

また、不動産に関する資料はできるだけ多く準備し、提供しましょう。買い手の立場で考えると、参考にできる資料が多いほど検討がしやすいですし、「知らなかった」「聞いていない」など契約締結後のトラブル防止にも繋がります。相続の場合や、対象不動産を手に入れたのが数十年前だと手元に資料がなく見つけるのに時間がかかることもあります。売却しようと決めたときや、不動産会社へ相談する時点でできるだけ資料を揃えておくのが理想です。

STEP5.購入申し込み＆売買契約

▷EcoDecoの買付証明書の見本です

購入希望の方から、仲介会社の担当者を通して「買付証明書」を受け取ります。
買付証明書に記載されている購入希望者からの希望条件を検討し、不動産会社を通じて条件等の調整を行います。買付証明書には下記のような項目が書かれています。

販売価格から値引き交渉や引き渡し時期などの交渉が入る場合があります。交渉は全て仲介会社を通じて行われ、交渉を進めることも、交渉NGと断ることもできます。売主と買主の双方が合意し、契約条件がまとまれば売買契約の準備、契約へと進みます。早ければ買付申し込み後1週間程度で売買契約の日を迎えます。

契約時には「手付金」と呼ばれる不動産売買契約において買主から売主に支払われる売買代金の一部を現金で受け取ります。相場は売買代金の5%〜10%程度です。売買契約書には、売買価格、売買する不動産に関する情報、引渡し時期などが明記されます。また、売買契約は、売主、売主側の仲介業者、買主、買主側の仲介業者が集まって行うのが一般的です。どうしても調整がつかない場合は「持ち回り」という方法で行うこともあります。

STEP6.決済＆引き渡し

売買契約後、売買代金から手付金を差し引いた残代金の決済と不動産の引き渡しを行います。このとき、引き渡し日を基準として、固定資産税や維持管理費（マンション）等の清算を行います。売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合、金融機関の抵当権が設定されていたら抵当権抹消手続きが必要です。
その他、不動産の所有権移転登記も行います。不動産の売買時には、売主と買主が共同で所有権移転登記を行います。実際には、売主と買主の引渡しの場に司法書士が立ち合い、取引完了を見届けた後、代理で移転登記を行う場合がほとんどです。

STEP7.確定申告

不動産を売却による利益が出た場合は、利益に対して譲渡所得税を納めます。 ただし、居住用不動産（ご自宅）においては、3000万円の特別控除の特例や所有期間が10年を超えている場合、3000万円控除後の譲渡所得に軽減税率の適用があります。また、不動産売却によって損失が出たとき、一定の要件を満たす場合は確定申告することによって、その譲渡損失の金額について、他の所得との損益通算および譲渡年の翌年以降3年内の総所得金額等から繰越控除ができる場合があります。

詳細をこの記事でお伝えするにはヴォリュームがありすぎますので割愛させていただきますが、結果的に納税額が少なくなることがありますので、自分の場合はどうなのか？については税理士にご相談いただきながら進めると安心ですね。EcoDecoでは仲介の際に信頼のできる税理士、弁護士（相続関係など）等をご紹介しております。

不動産売却で必要な書類リスト

◯：必要書類 △：任意または該当する場合のみ必要となる書類

まとめ

いかがでしたでしょうか。予め全体像を把握しておくと、動きやすいですよね。それでもやはり道のりは長く、必要な書類も多岐にわたります。わからないこと、困りごとがあるときは、売却活動を依頼した不動産会社が心強い相談相手になってくれます。パートナーとして安心して不動産売却に取り組める不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産の売却をスムーズに運ぶためには、どの不動産会社に依頼するかということも大切なポイントです。ひとことで不動産会社といっても特徴はさまざまで、大手なのか地域密着なのか、扱うのは戸建が多いか、マンションが多いか、どういった顧客を持っているのか…ご自身の希望や売却したい不動産のタイプ、特徴に合わせ「重視すること」と照らし合わせながら、相性のいい不動産会社を選びましょう。

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