不動産売却の基礎知識

チェックしよう！不動産売却に必要な書類と準備物

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中古マンションや戸建などの不動産を売却するときに必要な書類と聞いて、すぐに集められる方はそう多くありません。多くの場合、仲介を依頼した不動産会社が教えてくれますが、売却しようと思ったら準備していただきたいものをまとめました。

不動産の売却の手順はおおまかに「不動産仲介会社と売却依頼の契約を結ぶ」「条件を決めて売却活動」「売買契約を結んで引き渡し」という手順で進みます。このプロセスの中で「物件情報」「権利関係」「売主の情報」が求められ、これらの情報のことを必要書類、といいます。

STEP1.不動産会社選び＆相談

「7つのステップで見る不動産売却の流れ」の中でもご案内した必要書類リストを改めてご案内します。

不動産売却で必要な書類リスト

◯：必要書類 △：任意または該当する場合のみ必要となる書類

必要書類	内容	マンション	戸建
写真付き身分証明書	本人確認	◯	◯
実印	売却する本人の実印（共有不動産の場合、全員分）	◯	◯
印鑑証明書	発行から３ヶ月以内のもの1通	◯	◯
住民票	登記上の住所と現住所が異なる場合に必要。発行から3ヶ月以内のもの1通	△	△
固定資産税・都市計画税証明書、固定資産評価証明書	それぞれの税額の確認	◯	◯
登記済権利書・登記識別情報	売却不動産の内容確認、登記の際に必要	◯	◯
建築確認済証・検査済証	不動産が建築基準法に適合しているかどうかの確認	△	△
地積測量図・境界確認書	売却範囲の確認	△	△
各階平面図、建物図面	建物の間取りや形状を確認するための書類	△	ー
管理規約、使用細則、議事録	マンションの管理内容や使用するルールがわかる書類	△	ー
地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書など	所有している証明書等があれば	△	△
建築設計図書・工事記録書等	竣工時の設計施工内容がわかる記録。マンションの場合は必要に応じて管理会社から取り寄せ可能	△	ー
売買契約書・重要事項説明書、パンフレット等	購入時のものがあれば提出	△	△
ローン残高証明書	ローンの残債がある場合に必要	△	△
銀行口座	引き渡し完了時に、売買代金を振り込む銀行口座の通帳や通帳印など	△	△
抵当権等抹消書類	住宅ローン利用時に設定した、抵当権を解除するための書類	△	△

このように不動産を売却する時は多くの書類が必要になります。次の章からはこれらの書類がどうして必要なのか、いつまでに用意すればいいのか解説していきます。

ステップ1.売却を依頼〜売買契約までに必要な書類

不動産の査定には机上査定と訪問査定があり、今回はより具体的に話を進める段階の訪問査定の場合に用意しておきたい書類を紹介しますね。この他にも、不動産会社によっては追加で求められる場合がありますが、まずは一般的なものとしてご覧ください。

・売買契約書
物件を購入した際に交わした売買契約書類には、物件の状況や広さ、売買代金などが記載されています。売却の際には新たに売買契約書を作成しますが、譲渡所得の計算に売買契約書が必要になります。不動産を売却して利益が発生した際には確定申告が必要なので、正式な書類を元にして計算します。売買契約書がない場合は取得費を売却価格の5%として計算されてしまうので、ご注意を。

・重要事項説明書
重要事項証明書は、買主を保護するための物件に関する情報を記載した書類で、契約書と一緒に保管されている方がほとんどです。買主に伝えるべき懸念点（周辺に騒音や臭気が発生する施設がないかなど）や、ライフラインの供給状況、戸建の場合は私道負担等について記載されています。

・パンフレット等
マンションの場合に竣工当時の情報やマンションの売りになるようなポイントが記載されていますので、ご用意いただいています。必須ではありません。

・管理規約、使用細則、議事録
マンションの売却に必要な書類です。どのような管理規約になっているか、駐車場の運営はどうなっているのか、ペットの飼育は可能かなど、生活する上で必要な情報を得ることができます。

・登記簿謄本、登記事項証明書
登記簿謄本とは登記簿の写しのことで、不動産の登記事項が詳細に記された内容を証明する書類です。登記事項証明書も同じ内容が書かれています。いずれも法務局で申請して取得でき、インターネットでも取得可能です。通常は仲介を依頼された仲介会社が代理で取得します。

・登記済権利書・登記識別情報
これは、登記名義人が売却する不動産の所有者であることの証明をするものです。法務局が、登記名義人に対して交付し、インターネットでの登記申請ができます。登記済権利書の代わりに、登記識別情報が書面申請（もしくはオンライン申請）で通知されます。

・建築確認済証・検査済証（台帳記載事項証明書）
その物件が、建築基準法で定められた基準で建築されたものであるかを証明する書類です。建築基準法の基準を満たして建てられた物件なら、買主も安心して売買できるでしょう。これらは再発行や写しを取得することはできないので、ない場合は代わりに台帳記載事項証明書にて内容を確認します。

・地積測量図・境界確認書
主に土地や戸建の取引の際に必要になるもので、売却する土地の境界線や建物の図面を正確に明確するために必要な書類です。建築協定書は地域の取り決めを記した書類です。のちのちトラブルにならないために、境界線が未確認の場合は、隣接地の所有者と話し合い、了解を取ってから測量図を作成しておきましょう。

・設備表・物件状況等報告書
対象不動産の状況や、設備の状況を記載する書類です。不動産会社が用意したフォーマットに記入していく場合が多いです。

・固定資産税・都市計画税証明書、固定資産評価証明書
都税事務所や市区町村役場で発行され、所有者に送付されている書類です。年税額の確認や買主との税負担割合の清算のために必要となります。最新のものをご準備下さい。5月以降であれば前年度分の提出が求められることが多いです。

・ローン残高証明書
住宅ローンの残債がある場合、残債総額を知らせるために必要な書類です。また、住宅ローンが残った状態で、物件を売ることはできませんので、物件の売却で得たお金や預貯金で、住宅ローンを完済し、買主に引き渡す前に抵当権の抹消手続きを行います。

＜本人確認書類＞

・写真付身分証明書
・実印
・印鑑証明書

ステップ2.引き渡し時に必要な書類

・抵当権等抹消書類
住宅ローン利用時に設定した、抵当権を解除するための書類です

・銀行口座
売却代金の振込先としての銀行口座をご用意ください

・住民票

さまざまな必要書類をご紹介しましたが、手元にない場合は仲介する不動産会社が代行で取得してくれるものもあります。依頼される不動産会社のサポートを受けながら進めると安心ですね。

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