リノベのお金、整理してみませんか？

リノベーションには住宅ローン控除を使えるの？

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「住宅ローン控除」や「住宅ローン減税」という言葉、なんとなく聞いたことありませんか？

新築物件の購入時だけではなく、中古マンションの購入+リノベーションの場合にも条件を満たすことができれば利用できるお得な制度なので、ぜひ利用をご検討いただきたい仕組みです。

具体的に受けられる控除額の目安

A .40万円を上限に年末のローン残高の1%が10年間、所得税(と住民税)から控除される
リノベーション費用にも住宅ローン減税が受けられる

B .但し、消費税がかからない中古物件の個人間売買の場合、年間の控除額の上限は20万円

というものなのですが、注意が必要なのは中古マンションの売買の場合、売主様がライフステージの変化に伴って住まいを売却されるものを買主様が購入される個人間売買となるケースが多いので、この「上限20万円」というケースがほとんどです。それでも単純計算で10年間で200万円の税の控除が受けられるので、ぜひご利用いただきたい仕組みです。

＊2021年10月現在、この減税の2022年以降の延長が決定していないため、「2021年末までに入居」ということが要件になっています。

リノベーション費用分の住宅ローン減税の考え方

中古マンションの売買の場合に上限が20万円で物件価格の借入金だけでその上限に達してしまった場合、リノベーション費用分はローン控除を受けられないかというと、そうではないんです。ここはちょっと混乱しやすいので一度整理しておくと、支払先が工務店などの法人となるリノベーション費用には税金がかかるので、その部分は先述の「上限20万円」という制約がかからずに減税を受けることができます。

控除期間が延長になる特例措置があります

2021年10月現在、いくつかの特例措置があり、住宅ローン控除の期間が延長されていたり、面積要件が緩和される措置が取られています。ちょっと要件がややこしいので、中古住宅を購入してリノベーションする場合に該当する特例措置にフォーカスを当ててご説明します。

例えば、2021年11月30日までに不動産の売買契約（個人間売買）、リノベーションをして年内に入居の場合…

＜条件＞中古物件が5000万円、リノベーション1500万円（税抜）の場合

物件のみで年間20万円、物件＋リノベーションで年間40万円までの控除ですので、下記の通りとなります

トータル金額を試算すると、今回の例の場合で最大で430万円の控除が受けられます。

実際には、毎月ローン返済をしていく訳ですから、控除対象の「年末ローン残高」に応じて段階的に減っていきます。

もうひとつ

面積の要件が登記簿面積40㎡以上に緩和

通常50㎡以上の面積が対象ですが、新コロナ法により緩和され、登記簿面積が40㎡以上から対象になっています。尚、40〜50㎡未満の場合、その年の合計所得が1000万円以下の方に限ります。

EcoDecoのお客様の場合に少ない消費税のかかる物件購入の場合、対象となる期間や金額が変わってきますので、気になる方は国税庁のHPをご覧ください。

＜参照：国税庁｜No.1216 増改築等をした場合（住宅借入金等特別控除）より＞

中古マンションの購入＋リノベーションでローン控除を利用する際の制約

利用者側の制約と物件側の制約の大きく分けて２種類の制約があるので一覧表にしてみました。その内容とそれぞれの制約が、中古物件の購入とリノベーション費用のローン控除を受ける際にどうなっているのかも並べて比較しています。検討するときの考え方をシンプルにすると利用者側の制約は事前にご確認頂き、物件探しの際に念頭に置くべきなのは、主に物件側の制約である

• 新耐震基準の建物かどうか？
• 旧耐震基準であれば適切な耐震補強を行なっているか？
• 床面積が登記簿で50㎡以上あるか？(＊)特例特別特例取得期間中は40㎡以上
  (＊)特例特別特例取得：特別特例取得に該当する場合で、床面積が40㎡〜50㎡未満の住宅の取得等をいいます

<情報の参照元>

国税庁webサイト No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）

国税庁webサイト　増改築等をした場合（住宅借入金等特別控除）

※本ページの情報は記事執筆時点のものであることをあらかじめご承知おきください。

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