リノベのお金、整理してみませんか？

これだけわかれば大丈夫！リノベ費用+αの諸費用一覧

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EcoDecoでは物件価格の8〜10%が目安とお伝えしている物件購入にかかる一連の諸費用。物件価格やリノベーション費用は具体的にイメージしやすいかと思うのですが、諸費用の中には借入金額など諸条件が定まらないと確定しない金額も多く、「このくらい」という枠で捉えていただいています。実際この枠から大きくはみ出る様なお客様はいらっしゃらないのですが、無駄なお金がないかどうか、その内訳をもう少し具体的に見ていきましょう。

＃この記事は、2017年に作成した内容の情報を2021年10月に更新したものです。

諸費用の必要となるタイミングの3つの分類

諸費用を分類してみると、必要となるタイミングごとに３種類に分類できます。

1. 売買契約時
2. 物件のお引き渡し(決済)時
3. 物件の所有後

以下ではそれぞれの項目を詳しく見ていきましょう。

売買契約時にかかる費用の一覧

物件の所有後にかかる費用

仲介手数料

物件価格の3% + 6万円に消費税を足したものが宅地建物取引業法により定められた仲介手数料の上限となります。この６万円という部分を不思議に思われる方がいらっしゃいますが、正しくは以下の表の算出方法の速算式に置き換えたものです。

印紙代

中古物件の購入＋リノベーションをお考えのお客様の場合、課税文書とされる以下の３つの書類への貼付が必要になります。

1. 売買契約書(不動産の譲渡に関する契約書)
2. 金銭消費貸借契約書(住宅ローンの契約書)
3. 工事請負契約書

税額は、記載される金額によって異なりますので以下の表をご覧ください。

国税庁｜No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

ローン保証料

万が一、お客様の返済が滞った時には債権は金融機関から保証会社に移ります。これは決して、ローンの返済が免除されるわけではなく返済先が変わることを意味するのですが、金融機関はこうした形で債権を回収できないリスクを軽減しています。いわば「金融機関の保険」という性質を持っているのが保証料です。ネット系の金融機関などでは、保証料がないところもありますが、新築や新耐震の物件だけが対象で、リノベーション費用は融資不可であったり、その分金利や融資手数料が高額だったり様々ですので、総合的に検討してみてください。

借入金〇〇円に対して、△△円など融資金額に応じて借入時に先払いする形と、金利に〇.〇%上乗せという形で内包する形があります。

ローン保証事務手数料

ローン保証手続きに対する報酬として支払う手数料です。

団体生命保険料

通称団信”だんしん”と呼ばれることの多いこの項目。住宅ローンは金額も大きく期間も長いため住宅ローンの返済途中で死亡、高度障害になった場合に備え支払う保険料です。万が一の際には生命保険会社が住宅ローン残高を支払い残債が0になりますので、残された家族はその家に住み続けることができるようにするものです。

火災保険料

基本的には団体生命保険と同じ考え方なのですが、火災保険は火事になって住まいを失ってしまった時に備えて、ローン残債を保険金で補うためのものです。

抵当権・土地・建物の登録免許税

抵当権や土地と建物の所有権を登記する際に納める税金。一定の条件を満たす自己の居住用の物件に関わる登録の際には、以下の軽減措置を受けることができます。

詳しくは、
※1 国税庁HP｜租税特別措置法第75条
※2 国税庁HP｜租税特別措置法第72条第1項
※3 国税庁HP｜租税特別措置法第73条
を参照ください。

登記手数料

登記を依頼する司法書士の報酬や経費などです。

建物と土地の固定資産税・都市計画税

お客様から事前に額を把握されたいというご要望も多いのがこの項目ですが、正式な額を割り出すのに必要な課税標準額を知るためには現所有者様の委任状などが必要となるため、取引が進んだ過程でお知らせすることが多いです。(取引の初期の段階での概算の把握は、現所有者様がお持ちの固定資産税・都市計画税の納税通知書から目安をお知らせいただくことも可能です。)また売買が行われた年の固定資産税・都市計画税はお引渡しの前日までを売主負担、当日からを買主として日割清算します。翌年は特に所有者側からの申請など必要なく、毎年1月1日時点の所有者に納税通知書によって通知されます。

管理費・修繕積立金の清算金

お引渡しの前日までを売主負担、当日からを買主として日割清算します。管理組合への自動引き落としの処理に時間がかかるため数ヶ月分を売主の口座から継続して引き落とすことと取り決めて、お引き渡しの際に現金にて清算する場合もあります。

建物と土地の不動産取得税

入居してからしばらくして納税通知書が送付されてきます。

(取得した不動産<建物と土地それぞれ>の課税標準額-控除があれば該当の控除額)×税率＝税額

上記の数式から算出されるのですが、算出の基準となる金額が物件の価格ではなく、課税標準であることに注意が必要です。
課税標準については詳しくはこちら（東京都主税局HP）から

昭和56年以前の新築については、新耐震基準に適合していることの証明がされたものに限ります。
なお、昭和29年6月30日以前に新築された家屋を取得された場合には、上記の居住要件、床面積要件を満たし、新耐震基準に適合していることの証明がなされたとしても、控除されません。

課税標準額とは？

課税標準額とは、不動産の実際の購入価格や建築工事費ではなく、総務大臣が定めた固定資産評価基準によって評価し決定された価格（評価額）で、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格をいいます。（地方税法附則第１１条の５第1項）この金額を閲覧することができるのは所有者またはその委任を受けたもののみになります。そのため取引の初期の段階では、課税標準が算出に関連してくる費用、抵当権・土地・建物の登録免許税、固定資産税・都市計画税、建物と土地の不動産取得税は、概算や売主さまがお支払いされている額を参考に目安を掴んでいただくことが多いです。

まとめ

自営業の方にとって強い味方になっている【フラット35】。超低金利時代と言われている2021年時点において、【フラット35】の金利は高いと感じられるかもしれませんが、返済の見通しが立てやすいことや、金利の引き下げ期間があることは大きなメリットと言えます。一般の住宅ローンと比較検討し、ご自身のライフプランに合うローン商品を選ぶことをおすすめします。

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