リノベのお金、整理してみませんか？

リノベーションには住宅ローン減税を使えるの？

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「住宅ローン控除」や「住宅ローン減税」という言葉、なんとなく聞いたことありませんか？

新築物件の購入時だけではなく、中古マンションの購入+リノベーションの場合にも条件を満たすことができれば利用できるお得な制度なので、ぜひ利用をご検討いただきたい仕組みです。ここでは、「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」及び「No.1211-4 増改築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」「住宅をリフォームした場合に使える減税制度について（国土交通省）」を参考に記事を作成しています。

具体的に受けられる控除額の目安

新築住宅に関する制約が厳しくなっていますが、EcoDecoのお客様のほとんどは、「一般の中古住宅（その他の中古住宅）」に該当しますので、こちらにフォーカスしてご紹介しますね。「旧耐震でリノベーション費用は現金拠出」という、これまで制度の対象外だった場合でも、条件によっては対象になるという制度も出てきましたので、最後にご紹介します。最新の税制改正に基づき、対象となる条件や借入限度額、控除期間などを分かりやすくまとめています。ご自身の状況に合わせて情報を探し、住宅購入計画にお役立てください。

住宅ローン減税の基本

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを取得したり増改築したりした場合に、所得税（一部住民税）が控除される制度です。まずは、特定の住宅タイプに進む前に、制度の基本的な共通ルールについて理解を深めましょう。

・控除率

年末の住宅ローン残高の 0.7% が所得税から控除されます。

・所得要件

控除を受ける年の合計所得金額が 2,000万円以下 であること。

・床面積要件

原則 50㎡以上。ただし、合計所得1,000万円以下の場合、2025年末までの建築確認であれば新築住宅は40㎡以上50㎡未満でも可（なので既存住宅をリノベする場合は要件緩和対象外です）。

・控除期間

住宅の種類や性能により、最大10年または13年。

・その他

返済期間10年以上のローンであること、居住要件を満たすことなど、細かな条件があります。

ポイント

この制度は頻繁に改正されます。常に最新情報を確認し、不明な点は専門家（税理士や不動産会社など）に相談することが重要です。

ポイント

令和7年中に居住し始めることが要件になっています。

出典：No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）

リノベーション費用分の住宅ローン減税の考え方

現在の制度では、中古マンションの購入での住宅ローン控除とリノベーションなど増改築にかかる費用の住宅ローン控除を合わせて年額最大14万円の控除が受けられることになっています。なので、実際のところは中古マンション購入分が控除対象になった場合、多くの方はリノベーション費用分まで控除がまわってきません。以前の制度と大きく変わった部分ですね。

出典：No.1211-4 増改築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）

中古を買って、リノベーションした場合のシミュレーションをしてみましょう

例えば、2025年（令和7年）に不動産の売買契約（個人間売買）、リノベーションをして年内に入居の場合…

＜条件A＞新耐震基準の中古マンションが5000万円、リノベーション1500万円の場合

物件のみで年間14万円の控除が受けられますので、下記の通りとなります。

もうひとつ、物件が旧耐震で耐震基準適合証明を発行できない場合…

＜条件B＞中古マンションが5000万円、リノベーション1500万円の場合

物件は控除が受けられず、リノベーション分のみ控除が受けられますので、下記の通りとなります。

また、この控除は住宅ローン1人当たりについての上限額ですので、ご夫婦でペアローンを組んだ場合、それぞれで計算します。＜条件A＞で5割づつでローンを組んだ場合はこのようになります。

＜条件Aのペアローン＞新耐震基準の中古マンションが5000万円、リノベーション1500万円の場合に夫婦が5割づつでローンを組んだ場合。

物件のみで一人当たり年間14万円の控除が受けられますので、下記の通りとなります。

実際には、毎月ローン返済をしていく訳ですから、控除対象の「年末ローン残高」に応じて段階的に減っていきます。

EcoDecoのお客様の場合にはあまり該当する方がいらっしゃらない消費税のかかる物件購入の場合(いわゆる買取再販物件）、対象となる期間や金額が変わってきますので、気になる方は国税庁のHPをご覧ください。

中古マンションの購入＋リノベーションでローン控除を利用する際の制約

利用者側の制約と物件側の制約の大きく分けて２種類の制約があるので一覧表にしてみました。その内容とそれぞれの制約が、中古物件の購入とリノベーション費用のローン控除を受ける際にどうなっているのかも並べて比較しています。検討するときの考え方をシンプルにすると利用者側の制約は事前にご確認頂き、物件探しの際に念頭に置くべきなのは、主に物件側の制約である

• ・新耐震基準の建物かどうか？
• ・旧耐震基準であれば適切な耐震補強を行なっているか？
• ・床面積が登記簿で50㎡以上あるか？

<情報の参照元>

国税庁webサイト No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）

国税庁webサイト　No.1211-4 増改築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）

【リノベ費用が現金拠出の方向け】子育て対応改修工事をした場合（住宅特定改修特別税額控除）

旧耐震でリノベーション費用を現金で支払う私は何も対象じゃないのね…と思った方、諦めないでください。あまり知られていないのですが、対象の方が「子育て対応改修工事」を行った特定の個人が受けられる所得税額からの控除（住宅特定改修特別税額控除）の制度があります。簡単にまとめますと…

その他、住宅ローン減税と同じように面積が50平米以上などの制約はありますが、大きく異なるのは「住宅ローンを組んでいなくても対象になる」という点。最大で25万円までの減税ではありますが、旧耐震の物件を購入して、リノベーション費用を現金で拠出した場合は減税がなかったので、対象になる方はぜひ利用したい制度です。詳細は、国税庁のページをご覧ください。

<情報の参照元>

国税庁webサイト No.1228　子育て対応改修工事をした場合（住宅特定改修特別税額控除）

※本ページの情報は記事執筆時点のものであることをあらかじめご承知おきください。

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