リノベーションには住宅ローン控除を使えるの?
「住宅ローン控除」や「住宅ローン減税」という言葉、なんとなく聞いたことありませんか?
新築物件の購入時だけではなく、中古マンションの購入+リノベーションの場合にも条件を満たすことができれば利用できるお得な制度なので、ぜひ利用をご検討いただきたい仕組みです。
 
<2021年10月20日更新した情報です>

具体的に受けられる控除額の目安

A .40万円を上限に年末のローン残高の1%が10年間、所得税(と住民税)から控除される
リノベーション費用にも住宅ローン減税が受けられる

B .但し、消費税がかからない中古物件の個人間売買の場合、年間の控除額の上限は20万円

というものなのですが、注意が必要なのは中古マンションの売買の場合、売主様がライフステージの変化に伴って住まいを売却されるものを買主様が購入される個人間売買となるケースが多いので、この「上限20万円」というケースがほとんどです。それでも単純計算で10年間で200万円の税の控除が受けられるので、ぜひご利用いただきたい仕組みです。
*2021年10月現在、この減税の2022年以降の延長が決定していないため、「2021年末までに入居」ということが要件になっています。

リノベーション費用分の住宅ローン減税の考え方

中古マンションの売買の場合に上限が20万円で物件価格の借入金だけでその上限に達してしまった場合、リノベーション費用分はローン控除を受けられないかというと、そうではないんです。ここはちょっと混乱しやすいので一度整理しておくと、支払先が工務店などの法人となるリノベーション費用には税金がかかるので、その部分は先述の「上限20万円」という制約がかからずに減税を受けることができます。
 
費用の種類ごとのローン控除を受けられる上限額の整理
費用の種類 所得税(と住民税)から控除される金額の上限
新築物件など課税取引の場合 40万円
中古物件などの個人間売買の場合 20万円
リノベーションなどの増改築で課税取引となる場合 40万円

控除期間が延長になる特例措置があります

2021年10月現在、いくつかの特例措置があり、住宅ローン控除の期間が延長されていたり、面積要件が緩和される措置が取られています。ちょっと要件がややこしいので、中古住宅を購入してリノベーションする場合に該当する特例措置にフォーカスを当ててご説明します。

例えば、2021年11月30日までに不動産の売買契約(個人間売買)、リノベーションをして年内に入居の場合…

<条件>中古物件が5000万円、リノベーション1500万円(税抜)の場合

物件のみで年間20万円、物件+リノベーションで年間40万円までの控除ですので、下記の通りとなります

物件 【1~10年目】 年末残高等×1%(年間20万円)… A
リノベーション 【1~10年目】 年末残高等×1%(40万円-A) … B
【11~13年目】 次のいずれか少ない額が控除限度額… C

1.年末残高等〔上限4,000万円〕×1%
2.(住宅取得等対価の額-消費税額)〔上限4,000万円〕×2%÷3

(注) この場合の「住宅取得等対価の額」は、補助金及び住宅取得等資金の贈与の額を控除しないで計算した金額をいいます

トータル金額を試算すると、今回の例の場合で最大で430万円の控除が受けられます。

A=最大200万円  B=最大200万円  C=最大30万円

A+B+C =最大430万円

実際には、毎月ローン返済をしていく訳ですから、控除対象の「年末ローン残高」に応じて段階的に減っていきます。

もうひとつ

面積の要件が登記簿面積40㎡以上に緩和

通常50㎡以上の面積が対象ですが、新コロナ法により緩和され、登記簿面積が40㎡以上から対象になっています。尚、40〜50㎡未満の場合、その年の合計所得が1000万円以下の方に限ります。

 EcoDecoのお客様の場合に少ない消費税のかかる物件購入の場合、対象となる期間や金額が変わってきますので、気になる方は国税庁のHPをご覧ください。

<参照:国税庁|No.1216 増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)より>

中古マンションの購入+リノベーションでローン控除を利用する際の制約

利用者側の制約と物件側の制約の大きく分けて2種類の制約があるので一覧表にしてみました。その内容とそれぞれの制約が、中古物件の購入とリノベーション費用のローン控除を受ける際にどうなっているのかも並べて比較しています。検討するときの考え方をシンプルにすると利用者側の制約は事前にご確認頂き、物件探しの際に念頭に置くべきなのは、主に物件側の制約である

  • 新耐震基準の建物かどうか?
  • 旧耐震基準であれば適切な耐震補強を行なっているか?
  • 床面積が登記簿で50㎡以上あるか?(*)特例特別特例取得期間中は40㎡以上
    (*)特例特別特例取得:特別特例取得に該当する場合で、床面積が40㎡〜50㎡未満の住宅の取得等をいいます
を主に念頭に置いて探していただければよいかと思います。
 
ローン控除を受ける際の利用者側の制約
概要 原文 中古物件購入のローン控除 リノベーション費用のローン控除
取得の日から6ヶ月以内に入居して、継続して住んでいるかどうか “取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。 “ 共通
所得が3000万円以内か “この特別控除の適用を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。 “ 共通
 ローンの返済期間は10年以上か  “10年以上にわたり分割して返済する方法になっている中古住宅の取得のための一定の借入金又は債務があること。 “ 共通
 長期譲渡所得の課税の特例を近年利用していないか  “居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。 “ 共通
ローン控除を受ける際の物件側の制約
概要 原文 中古物件購入のローン控除 リノベーション費用のローン控除
面積・用途の制約 “取得した住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。 “ 共通
耐震基準の制約 “その物件が建築された日からその取得の日までの期間が20年(マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年)以下であること。または上記以外で耐震基準適合証明書の発行を受けていること “ 満たす必要あり 規定なし
通常の売買による入手かどうか “取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得や贈与による取得でないこと。 “ 満たす必要あり  規定なし
ちょっと複雑に思えてしまいがちなローン減税ですが、整理してみると意外に簡単でお得な仕組みなのでぜひ利用を検討してみてください。
 
もっと詳しくお知りになりたい方は、こちらもご覧ください。
<情報の参照元>
国税庁webサイト No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)
国税庁webサイト 増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)
※本ページの情報は記事執筆時点のものであることをあらかじめご承知おきください。

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