これだけわかれば大丈夫!リノベ費用+αの諸費用一覧

EcoDecoでは物件価格の8〜10%が目安とお伝えしている物件購入にかかる一連の諸費用。物件価格やリノベーション費用は具体的にイメージしやすいかと思うのですが、諸費用の中には借入金額など諸条件が定まらないと確定しない金額も多く、「このくらい」という枠で捉えていただいています。実際この枠から大きくはみ出る様なお客様はいらっしゃらないのですが、無駄なお金がないかどうか、その内訳をもう少し具体的に見ていきましょう。

#この記事は、2017年に作成した内容の情報を2021年10月に更新したものです。

諸費用の必要となるタイミングの3つの分類

諸費用を分類してみると、必要となるタイミングごとに3種類に分類できます。

  1. 売買契約時
  2. 物件のお引き渡し(決済)時
  3. 物件の所有後

以下ではそれぞれの項目を詳しく見ていきましょう。

売買契約時にかかる費用の一覧

項目 支払先 概要
仲介手数料の半金 仲介業者 不動産の売買に関わる一連の業務の対価
仲介手数料の消費税 税金(国・都道府県) 仲介手数料を受け取った仲介業者を経由して納付する
印紙代 税金(国) 売買契約書に貼付する

物件のお引き渡し(決済)時にかかる費用の一覧

項目 支払先 概要
仲介手数料の半金 仲介業者 不動産の売買に関わる一連の業務の対価
仲介手数料の消費税 税金(国・都道府県) 仲介手数料を受け取った仲介業者を経由して納付する
ローン保証料 保証会社 万が一返済が滞った際に備える保証
ローン保証事務手数料 保証会社 ローン保証の手続きに関わる業務の対価
印紙代 税金(国) 金銭消費貸借契約書に貼付する
団体生命保険料 保険会社 死亡または重大な病気などになり返済ができない時に備えた生命保険
火災保険料 保険会社 火事などでに住まいに損害が出た時に備えた火災保険
抵当権の登録免許税 税金(国) 抵当権を登記する際に必要な税金。
建物の登録免許税 税金(国) 建物の持ち主を登記する際に必要な税金
土地の登録免許税 税金(国) 土地の持ち主を登記する際に必要な税金
登記手数料 司法書士 抵当権・土地・建物の登記を依頼する司法書士の報酬や経費など
建物と土地の固定資産税の清算金 税金(市町村) その年の1月1日の物件の所有者に対して課税されるため、売主と買主で日割り清算をする
建物と土地の都市計画税の清算金 税金(市町村) その年の1月1日の物件の所有者に対して課税されるため、売主と買主で日割り清算をする
管理費・修繕積立金の清算金 管理組合 売買契約日前までに当月分や翌月分の費用を支払っている場合が多いため売主と買主で日割り計算をする

物件の所有後にかかる費用

項目 支払先 概要
印紙代  税金(国)  工事請負契約書に貼付する
建物と土地の不動産取得税 税金(都道府県) 土地や建物を購入した際に課税されるもの

仲介手数料

物件価格の3% + 6万円に消費税を足したものが宅地建物取引業法により定められた仲介手数料の上限となります。この6万円という部分を不思議に思われる方がいらっしゃいますが、正しくは以下の表の算出方法の速算式に置き換えたものです。

売買代金 仲介手数料
200万円以下の部分 物件価格の5%+消費税
200万円を超え400万円以下の部分 物件価格の4%+消費税
400万円を超える部分 物件価格の3%+消費税

印紙代

中古物件の購入+リノベーションをお考えのお客様の場合、課税文書とされる以下の3つの書類への貼付が必要になります。

  1. 売買契約書(不動産の譲渡に関する契約書)
  2. 金銭消費貸借契約書(住宅ローンの契約書)
  3. 工事請負契約書

税額は、記載される金額によって異なりますので以下の表をご覧ください。

不動産の譲渡に関する契約書と金銭消費貸借契約書の印紙税額
記載された契約金額 印紙税額 平成26年4月1日以降令和4年3月31日までの
不動産の譲渡に関する契約書の軽減措置

100万円超500万円以下

2千円 1千円
500万円超1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超5千万円以下 2万円  1万円
5千千万円超1億円以下  6万円  3万円
1億円超5億円以下  10万円  6万円
工事請負契約書の印紙税額
記載された契約金額 印紙税額 平成26年4月1日以降令和4年3月31日までの
請負契約に関する契約書の軽減措置

100万円超200万円以下

400円 200円
200万円超300万円以下  1千円  500円
300万円超500万円以下  2千円  1千円
500万円超1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超5千万円以下 2万円  1万円
5千千万円超1億円以下  6万円  3万円

国税庁|No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

ローン保証料

万が一、お客様の返済が滞った時には債権は金融機関から保証会社に移ります。これは決して、ローンの返済が免除されるわけではなく返済先が変わることを意味するのですが、金融機関はこうした形で債権を回収できないリスクを軽減しています。いわば「金融機関の保険」という性質を持っているのが保証料です。ネット系の金融機関などでは、保証料がないところもありますが、新築や新耐震の物件だけが対象で、リノベーション費用は融資不可であったり、その分金利や融資手数料が高額だったり様々ですので、総合的に検討してみてください。

借入金〇〇円に対して、△△円など融資金額に応じて借入時に先払いする形と、金利に〇.〇%上乗せという形で内包する形があります。

ローン保証事務手数料

ローン保証手続きに対する報酬として支払う手数料です。

団体生命保険料

通称団信”だんしん”と呼ばれることの多いこの項目。住宅ローンは金額も大きく期間も長いため住宅ローンの返済途中で死亡、高度障害になった場合に備え支払う保険料です。万が一の際には生命保険会社が住宅ローン残高を支払い残債が0になりますので、残された家族はその家に住み続けることができるようにするものです。

火災保険料

基本的には団体生命保険と同じ考え方なのですが、火災保険は火事になって住まいを失ってしまった時に備えて、ローン残債を保険金で補うためのものです。

抵当権・土地・建物の登録免許税

抵当権や土地と建物の所有権を登記する際に納める税金。一定の条件を満たす自己の居住用の物件に関わる登録の際には、以下の軽減措置を受けることができます。

登記の種類 対象 本則 軽減措置
住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記の税率※1 住宅ローンの借入金額  0.4%  0.1%(令和4年3月31日まで)
土地の売買による所有権の移転登記等※2 土地の課税標準額 2.0%  1.5%(令和5年3月31日まで)
 住宅用家屋の所有権の移転登記の税率の軽減※3 建物の課税標準額  2.0%  0.3%(令和4年3月31日まで)

詳しくは、
※1 国税庁HP|租税特別措置法第75条
※2 国税庁HP|租税特別措置法第72条第1項
※3 国税庁HP|租税特別措置法第73条
を参照ください。

登記手数料

登記を依頼する司法書士の報酬や経費などです。

建物と土地の固定資産税・都市計画税

お客様から事前に額を把握されたいというご要望も多いのがこの項目ですが、正式な額を割り出すのに必要な課税標準額を知るためには現所有者様の委任状などが必要となるため、取引が進んだ過程でお知らせすることが多いです。(取引の初期の段階での概算の把握は、現所有者様がお持ちの固定資産税・都市計画税の納税通知書から目安をお知らせいただくことも可能です。)また売買が行われた年の固定資産税・都市計画税はお引渡しの前日までを売主負担、当日からを買主として日割清算します。翌年は特に所有者側からの申請など必要なく、毎年1月1日時点の所有者に納税通知書によって通知されます。

固定資産税・都市計画税の計算式
 固定資産税  課税標準×標準税率(1.4%)
 都市計画税  課税標準×制限税率(0.3%)

管理費・修繕積立金の清算金

お引渡しの前日までを売主負担、当日からを買主として日割清算します。管理組合への自動引き落としの処理に時間がかかるため数ヶ月分を売主の口座から継続して引き落とすことと取り決めて、お引き渡しの際に現金にて清算する場合もあります。

建物と土地の不動産取得税

入居してからしばらくして納税通知書が送付されてきます。

(取得した不動産<建物と土地それぞれ>の課税標準額-控除があれば該当の控除額)×税率=税額

上記の数式から算出されるのですが、算出の基準となる金額が物件の価格ではなく、課税標準であることに注意が必要です。
課税標準については詳しくはこちら(東京都主税局HP)から

耐震基準に適合する中古住宅の取得をした場合の不動産取得税の軽減制度の要件
条件 条件の内容
居住用かどうか 個人が自己の居住用に取得した住宅であること
床面積の制限 50㎡以上240㎡以下
耐震基準の制限 昭和57年1月1日以後に新築されたもの
または上記の条件に該当しない住宅で建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることの証明がされたもの(証明に係る調査が住宅の取得日前2年以内に終了していることが必要。)
控除額の一覧
新築された日 控除額
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以後 1,200万円

昭和56年以前の新築については、新耐震基準に適合していることの証明がされたものに限ります。
なお、昭和29年6月30日以前に新築された家屋を取得された場合には、上記の居住要件、床面積要件を満たし、新耐震基準に適合していることの証明がなされたとしても、控除されません。

課税標準額とは?

課税標準額とは、不動産の実際の購入価格や建築工事費ではなく、総務大臣が定めた固定資産評価基準によって評価し決定された価格(評価額)で、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格をいいます。(地方税法附則第11条の5第1項)この金額を閲覧することができるのは所有者またはその委任を受けたもののみになります。そのため取引の初期の段階では、課税標準が算出に関連してくる費用、抵当権・土地・建物の登録免許税、固定資産税・都市計画税、建物と土地の不動産取得税は、概算や売主さまがお支払いされている額を参考に目安を掴んでいただくことが多いです。

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