絶対に知っておきたい！中古マンション購入の基礎知識

プロが実践する物件選びの『ものさし』とは？〜後悔しないための優先順位の決め方〜

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初めて住まいを購入するとき、多くの方が、不動産ポータルサイトを眺めながら「そのまま住める、きれいな物件」を探すことからスタートするようです。家づくりってわかりづらいと思われているのかもしれませんね。でも、そのアプローチが、本当にあなたにとって価値ある住まいを手に入れる機会を遠ざけているとしたらどうでしょう？

本シリーズ2回目は、物件探しの視点を少し変えていただくために、私たちプロが行っている物件探しの方法をご紹介します。ちょっと視点を変えて、自分にぴったりな心地いい暮らしの場を見つけませんか？

ポータルサイトの向こう側へ：自分たちの優先順位を決める

いざ物件探し！となると、まずは立地や広さ、価格といった希望を書き出しますよね。でも、リノベーションを前提に考えると、この優先順位はガラッと変わるんです。だからこそ、不動産会社へ相談に行く前に、自分たちだけの「ものさし」を持っておくことが、とても大切になります。

まず考えてみたいのが、5年後、10年後の暮らしのこと。その上で、たくさんの希望の中から「これだけは譲れないこと」と「できれば叶えたいこと」を整理してみましょう。ここでは、「リノベーションで変えられること」と「変えられないこと」は分けて考えてくださいね。

リノベーションで変えられない	通勤時間、駅までの距離、生活の利便性、周辺の治安、子どもの学区、眺望、マンションの管理状況、築年数（耐震基準）など、生活の根幹に関わる要素
リノベーションで変えられる	キッチンやお部屋のレイアウト、何部屋必要か、パントリーや収納の有無、内装のテイスト、フローリングの樹種など

内見の時も、WEBサイトを見る時も、つい内装や間取りに目がいってしまいますが、これらはリノベーションで自分好みにできるところがほとんどです。むしろ、古い状態であればあるほど掘り出し物のサインかもしれません。本当に目を向けて欲しいのは、立地、建物の構造、日当たり、管理状況といった、これから先ずっと付き合っていく、変えることのできない「マンションの骨格」なんです。

【やってみよう！】自分たちの「ものさし」作りワーク

簡単に、ひとつの例を作ってみました。人によって求める条件はさまざまです。ご自身の場合はどうかな？と、一度条件を書き出してみると整理しやすいと思いますので、ご参考にしていただけると幸いです。

優先順位	項目例	私たちの場合	リノベで変えられる？
絶対に譲れない (MUST)	通勤時間（夫：40分以内）	渋谷まで乗り換え1回40分以内	×
	通勤時間（妻：30分以内）	新宿まで30分以内	×
	駅からの距離	徒歩10分以内	×
	トータル予算	8000万円	×
	床材	無垢フローリングのリビング	○
	キッチン	カウンターのあるキッチン	○
	浴室	窓が欲しい	△（物件による）
	パントリー	玄関側から行けるウォークスルーパントリー	○
できれば叶えたい (WANT)	日当たり（南向き）	リビングが南向き	×
	キッチン	オールステンレス	○
	部屋数	狭くてもいいので3部屋（夫婦寝室、子ども部屋、書斎）	○
	収納	ファミリークローゼット	○
	マンション規模	大規模マンション	×
	築年数	築40年以内	×
	駐車場	敷地内駐車場に空きがある	×
	駅前	スーパー、薬局、飲食店が揃っている	×

築年数・立地・広さのバランスを見る

マンション市場は、“「築年数」「立地」「広さ」”という3つの要素のトレードオフで成り立っています。ご自身の予算の中で、「広くて新しいが郊外」「都心だが狭くて新しい」「都心で広いが古い」という選択肢の中から選ぶことになります。もちろん、「都心だが駅から遠くて広くて新しい」というような派生型もありますが、大きく分けると上記の3パターンですね。

リノベーションという選択肢があるからこそ、この３つのバランスをどう考えるかが、物件探しの面白いところです。実は、中古マンションの価格は、築20～25年を過ぎると下落が緩やかになり、価格が安定しやすいという特徴があります。

ただし、ここ数年のマンション市場の高騰によって、都心で購入できる現実的な築年数は「築40〜50年」程度のマンションに変化してきていることにもご注意を。

もうひとつ付け加えたいのが、古い物件を見る際に注意したいのが『耐震基準』です。これは、1981年6月1日以降に建築確認が下りた建物に適用される基準で、それ以前の『旧耐震基準』の物件とは耐震についての考え方が異なります。（詳しくは下記の記事をご参照ください）。また、住宅ローン控除の条件にも関わってくるため、築年数が古い物件を検討する際は、この『新耐震基準』を満たしているかを確認しましょう。

「郊外で新しく広い物件を選ぶか」「都心で利便性をとり、内装はリノベーションで自分好みに変えるか」あるいは「郊外でも駅前の立地で広い物件をリノベーションする」etc… このトレードオフをじっくり考えてみることが、自分にとって一番の選択肢を見つけるための大切なステップになります。